Ce riscuri pot apărea din locator în legătură cu repararea obiectului de leasing

La încheierea contractului de închiriere între părți în comun datoria de a menține obiectul de leasing. În mod implicit, proprietarul trebuie să facă reparații majore ale proprietății închiriate (alin. 1, art. 616 din Codul civil). Chiriașul ca regulă generală obligat să mențină proprietatea în stare bună, pentru a face reparații și să suporte costurile de proprietate (Sec. 2, art. 616 din Codul civil). Cu toate acestea, în contract, aceste responsabilități pot fi distribuite în nici un fel.

În acest caz, proprietarul poate avea anumite riscuri, în legătură cu repararea obiectului închiriat. De exemplu, în cazul în care reparația va fi de proastă calitate, sau în cazul în care după reparații modifică semnificativ starea obiectului de închiriere. Riscurile vor depinde de care dintre părțile la contract va fi de a repara proprietatea.

Ce trebuie să ia în considerare proprietar în îndeplinirea sarcinilor privind reparația capitală a obiectului de leasing

Revizie generală este de obicei efectuată de către proprietar sau în numele altei persoane. În ceea ce privește reparațiile capitale pot fi asociate cu anumite dezavantaje pentru chiriaș, data lucrărilor de reparații ar trebui să fie discutate cu chiriaș. Acest lucru se poate face atât la semnarea contractului de leasing sau a unui act de acceptare și transferul de bunuri imobiliare, iar mai târziu prin semnarea unui acord adițional între părți. Asigurați-vă o dată de expirare și timpul de revizie este necesară pentru a nu interfera cu chiriaș de a folosi proprietatea în condiții de siguranță. În caz contrar, locatarul poate pretinde ca proprietarul să-l folosească spațiile închiriate și să ceară anularea contractului în conformitate cu alineatul 1 din partea 1 a articolului 620 din Codul civil.

Stimați cititori! Articolele noastre vorbesc despre modul de rezolvare fiscală tipic și probleme juridice, dar fiecare caz este unic.

Cu toate acestea, în unele cazuri, să fie de acord în prealabil cu privire la reparațiile capitale dificile. Acest lucru se aplică în acele situații în care reparațiile capitale cauzate de necesitate urgentă și fără utilizarea obiectului contractului de leasing nu este posibilă (de exemplu, după ce sa întâmplat în camera de foc).

Ce trebuie să ia în considerare în cazul locatorului taxei la reparația capitală a obiectului închiriat este atribuit locatarului

În cazul în care obligația de a efectua revizuire a obiectului de leasing în contract este atribuit locatarului, atunci locatorul poate prezenta următoarele riscuri.

1. Riscul de performanță slabă de reparații a chiriasului.

În cazul în care chiriașul își desfășoară forțele sale armate sau forțelor de atracție a reformării organizării proprietății închiriate, atunci proprietarul poate fi de înțeles îngrijorarea cu privire la calitatea muncii prestate.

Consiliul. Pentru a minimiza acest risc, este necesar să se prescrie în contract sau într-un acord separat suplimentar următoarele condiții:

• la sfârșitul reparații, în general, și fiecare etapă individuală de realizare a lucrării, toate rezultatele ar trebui să fie luate de către locator;

• de lucru va fi considerat acceptat din momentul semnării actului de acceptare a muncii prestate;

• cereri de defecte latente pot fi aduse de către locator la locatar timp de doi ani de la data semnării actului de acceptare a muncii;

• efectuat certificatul de acceptare de lucrări este baza pentru compensarea costului reparația capitală a bunurilor imobile în chirie (sau pentru a compensa costurile de reparație într-o ordine diferită, convenită de părți).

Acest lucru va permite proprietarul pentru a verifica rezultatele lucrărilor efectuate și, dacă este necesar, transmite locatarului cerințele relevante de reparație de calitate scăzută.

În plus, în contract sau în acordul adițional la aceasta, puteți specifica pentru forțele de reparații chiriaș, dar sub controlul proprietarului. În special, este posibil să se stabilească dreptul locatorului de a monitoriza progresul lucrărilor, documentația tehnică, valoarea costurilor, candidatura antreprenorului general, și așa mai departe. N. în acest caz, efectuate sub controlul lucrărilor proprietarului va fi creditat chiriaș în chirie.

2. Riscul de ilicit replanificarea sau alte modificări semnificative de proprietate chiriaș de performanță.

În cursul revizie generală a caracteristicilor de bază ale bunurilor imobile sunt supuse schimbării. De exemplu, ca urmare a reparația capitală a clădirilor nerezidențiale a produs o serie de modificări la fața locului.

Sfat: În aceste cazuri, puteți face următoarele:

1. Dacă, din orice motiv, proprietarul nu este mulțumit cu modificarea caracteristicilor de bază ale imobiliare, aveți nevoie pentru a trimite locatarului un refuz scris motivat de a accepta lucrările efectuate, în detaliu toate motivele pentru acest refuz. În acest caz, se va presupune că locatarul efectuat în mod necorespunzător de închiriere unitate de reparații. Direcția de proprietar chiriașului un refuz scris detaliat va preveni dispute repetate între părți în ceea ce privește volumul și calitatea reparațiile necesare. În plus, în cazul unui litigiu motivat refuzul locatorului de a accepta lucrările efectuate (împreună cu documentele care confirmă primirea unei astfel de eșec de către locatar), va servi drept dovadă a comportamentului rea credință a chiriaș. Prin urmare, să semneze în continuare cu actul proprietar de acceptare a lucrărilor de reparații executate fara probleme, chiriașul va trebui să aducă caracteristicile tehnice ale obiectului la contractul de închiriere inițial. De exemplu, pentru a elimina re-planificarea spațiilor și facilități pentru a aduce frontiera de la starea sa inițială.

2. Chiar dacă proprietarul nu se opune de a schimba obiectul specificațiilor de închiriere, ține cont de faptul că aceste schimbări vor necesita aprobarea lor de către autoritățile de reglementare relevante, și, eventual, a face modificări la contractul de închiriere. De exemplu, în cazul în care a existat o re-planificare a spațiilor, aceasta trebuie să fie de acord cu autoritățile de inventar tehnice. În cazul în care, cu toate acestea, a existat o creștere în domeniul obiectului contractului de leasing, aceasta va necesita, de asemenea, modificări în Registrul de stat unificat, să obțină noi documente juridice și de a face modificări la contractul de închiriere, iar în cazul în care un contract de leasing a fost înregistrată, iar înregistrarea unui acord adițional la contract.

Prin urmare, locatorul trebuie să ia în considerare riscurile care pot fi asociate cu modificări ale caracteristicilor tehnice de bază ale obiectului contractului de leasing.

De exemplu, un proprietar poate conveni la un mic reamenajarea spațiilor. Cu toate acestea, în acest caz, acceptarea lucrărilor executate este necesar să se specifice în actul, că obligația de a emite reamenajarea în ordinea stabilită este locatar și pe cheltuiala acestuia din urmă.

În cazul unei modificări semnificative în caracteristicile tehnice ale obiectului închiriate către locator ar trebui să solicite aducerea obiectului de leasing în forma inițială, ținând seama de revizia produs. În acest caz, puteți specifica contrapartida sa de obligația de a restitui proprietatea în aceeași formă în care a fost adoptată în vederea reparației efectuate.

3. Riscul de a aduce chiriaș pentru rambursarea cheltuielilor nejustificate.

Se poate întâmpla ca locatarul prezent la valoarea de compensare, în plus față de valoarea reparațiilor. Sau, dimpotrivă, pentru a face reparații mai costisitoare decât proprietar de așteptat.

Consiliul. pentru a evita aceste riscuri, contractul este necesar să se prescrie obligația locatarului de a conveni cu locatorului valoarea și costul reparației. Potrivirea volumul de muncă făcut și costul lor se face de obicei prin bugetați reparații capitale. Estimarea va fi considerat acceptat atunci când semnarea ca locatarul și locatorul. În plus, contractul de asemenea, ar trebui să prevadă și obligația de comun acord cu documentația proprietar pentru reparații capitale (proiectare și documentația de autorizare).

În acest caz, proprietarul va fi capabil de a pre-verifica subiectul lucrărilor și costul lor, precum și, dacă este necesar, pentru a ridica obiecții și pentru a ajusta acești parametri.

În plus, contractul poate fi indicat în mod clar că incoerența cu locatorului valoarea și costul reparațiilor chiriaș pierde dreptul la compensație pentru costurile suportate în legătură cu reparațiile.

În unele cazuri, proprietarul va trebui să compenseze locatar pentru costul reparațiilor majore efectuate fără consimțământul său

În aplicarea prevederilor Codului civil, în legătură cu reparațiile majore efectuate de locatar, fără consimțământul locatorului, există o situație dificilă. Faptul că locatarul are dreptul de a face din cauza proprietarului repararea proprietății închiriate, în cazul în care proprietarul nu își îndeplinește datoria în mod independent (art. 4 alin. 1, art. 616 din Codul civil). În același timp, proprietarul nu este obligat să ramburseze chiriaș costul de îmbunătățiri permanente de proprietate care au fost făcute fără consimțământul său (n. 3 al art. 623 din Codul civil). Prin urmare, în practică, există dispute cu privire dacă este posibilă revizuire considerată ca fiind îmbunătățirea inseparabilă de bunuri imobiliare. În cazul în care răspunsul la această întrebare chiriaș va avea dreptul de a recupera costurile de reparații efectuate, cu un rezultat pozitiv - nu vor fi rambursate costurile de reparații capitale la chiriaș.

Dacă încercați să înțeleagă esența problemei, se poate concluziona că reparația capitală încă mai trebuie să fie alocat pentru îmbunătățiri permanente obiect al contractului de închiriere.

Instanțele de judecată sunt adecvate pentru a aborda această problemă, după cum urmează. Instanța se aplică anumite dispoziții ale kodeksaRumyniyav civile în funcție de circumstanțele și condițiile de închiriere.

Deci, în cazul în care se stabilește că proprietarul a fost necesară pentru a efectua o revizuire majoră, dar în timpul prevăzut nu a făcut nici în repararea a existat o nevoie urgentă de instanța să aplice articolul 616 din kodeksaRumyniyai civilă obligă proprietarul să ramburseze chiriaș costul de revizie manufacturat.

Cu toate acestea, pentru aceasta este necesar să se respecte o serie de condiții suplimentare:

• chiriașul va trebui să dovedească existența o nevoie urgentă pentru punerea în aplicare a reparațiilor majore;

• chiriașul va trebui să dovedească valabilitatea produs pentru costuri majore de reparații.

Locatorul trebuie să ia în considerare faptul că locatarul să demonstreze în instanță existența acestor două condiții sunt adesea foarte dificil.

Studiu de caz. instanța a refuzat să ramburseze chiriaș pentru costurile de revizie, deoarece reparația a fost făcută fără acordul proprietarului, în lipsa de necesitate urgentă

Reclamantul (chiriaș) a depus un proces împotriva respondentul (locatorul) pentru a recupera pierderile care alcătuiesc costul reparațiilor capitale ale spațiilor închiriate.

Decizia tribunalului de primă instanță cererea a fost respinsă. Curtea de Apel a menținut decizia.

Reclamantul a depus o plângere la Curtea Supremă, care a subliniat ilegalitatea și invaliditatea a avut loc în cazul actelor judiciare.

După cum reiese din materialele de caz, chiriaș în contract primit de la sediul locatorului printr-un act de recepție și transmisie, în cazul în care sa afirmat că starea sanitară a obiectului a fost satisfăcătoare.

La o lună după încheierea contractului reclamantul a solicitat pârâtei cu o propunere pentru a asigura prezența unui reprezentant al proprietarului de a efectua un studiu al stării tehnice a spațiilor închiriate cu participarea specialiștilor. Reclamantul a crezut că funcționarea spațiilor este posibilă numai după o revizuire majoră. Potrivit experților, obținut de către solicitant, starea tehnică a principalelor structuri portante ale clădirii în incinta intervievati evaluat ca fiind inacceptabile, desene și modele individuale - ca o urgență. După obținerea avizului experților reclamantul a solicitat pârâtei să efectueze o revizuire majoră a spațiilor închiriate sau să convină asupra unei proceduri de reparații. Cu toate acestea, nu a primit un răspuns din partea pârâtului, reclamantul a avut loc o întreținere majore care implică contractori. După aceea, reclamantul a constatat că costul de reparație majoră a spațiilor închiriate a fost o pierdere pentru el, și a apelat la instanța de judecată cu o cerere de rambursare a costului muncii prestate.

Instanța de apel a declarat următoarele. Reparare generală a bunului închiriat este îmbunătățiri permanente, și ca regulă generală este posibilă numai cu acordul proprietarului. reparații capitale fără acordul locatorului este posibilă datorită necesității urgente și în cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin pentru producția sa. Dovada sprijinirea revizuirea a spațiilor închiriate în legătură cu necesitatea urgentă și dodging proprietarul de o revizuire majoră, de fapt absente.

Din actul de recepție și transmitere, rezultă că, la momentul transferului pârâtului la reclamantul închiriat sediul la starea lor sanitară a fost satisfăcătoare.

Reclamantul în instanța de judecată a declarat, de asemenea, cererea de examinare pentru a stabili necesitatea unor reparații majore la volumele prezentate de solicitant. Cu toate acestea, pentru a satisface această cerere a fost respinsă datorită faptului că spațiile închiriate și-au pierdut starea lor inițială, ca urmare a unei revizuiri majore.

Astfel, reclamantului i sa refuzat un proces din cauza faptului că:

• reclamantul la data semnării instalațiilor de primire și de transport nu creanțelor declarate cu privire la starea transferate premisele și adecvarea acestora pentru utilizarea prevăzută;

• reclamantul nu a primit de la autorizarea prealabilă locatorului pentru a efectua reparații;

• reclamantul nu a demonstrat necesitatea urgentă de a revizui sediul. În această situație, dovedind acest fapt a fost foarte dificil, deoarece locatarul a trimis o scrisoare către locator cu privire la repararea, după doar o lună după actul preluat proprietatea în stare satisfăcătoare.

În cazul în care chiriașul nu a dovedit că proprietarul nu și-a îndeplinit repararea sau că comportamentul său a existat o nevoie urgentă, atunci instanța a concluzionat că locatarul a făcut propria lor de reparații este de îmbunătățiri permanente ale obiectului închiriat. Și în acest caz, îmbunătățiri permanente vor fi efectuate fără acordul proprietarului, instanța a aplicat articolul 623 al chiriașului civile kodeksaRumyniyai refuză să ramburseze costul reparațiilor efectuate.

Studiu de caz. Curtea a considerat reparații capitale efectuate fără consimțământul locatorului, îmbunătățiri permanente de proprietate, costul de care este nerambursabil pentru chiriaș

Astfel cum sa stabilit de către instanțele unui contract de leasing ar trebui, că proprietatea a fost închiriată în stare bună, adecvată pentru utilizare. Obligația de a efectua reparații majore ale clădirii conform contractului a fost dat la proprietar. Potrivit acordului, beneficiarul este obligat să nu efectueze reconstrucția spațiilor, post-echipare sanitare și a altor reparații capitale fără acordul locatorului, îmbunătățiri inseparabile ale spațiilor închiriate pentru a produce numai cu acordul scris al locatorului.

La o rezoluție de un litigiu instanțele menționate la articolul 623 din Codul civil, potrivit căruia:

• în cazul în care locatarul a facut din fonduri proprii și cu acordul proprietarului pentru a îmbunătăți proprietatea închiriată, inseparabil fără a deteriora proprietatea, el poate, după încetarea contractului de rambursare a costurilor acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere;

• costul de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate făcute fără acordul locatorului, nerambursabil, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege.

Astfel, punerea în aplicare a capitalului funcționează fără permisiune și acordul prealabil al proprietarului instanțele iau în considerare ca făcând fără permisiunea îmbunătățiri permanente ale locatorului la proprietate, care, ca regulă generală, nu este rambursabilă.