Managementul a clădirilor de locuit

Constituția din România consacră dreptul fiecărui cetățean de a deține proprietăți și de a poseda, folosi și dispune de ea, fie individual, fie împreună cu alte persoane. Prevederea constituțională de mai sus se reflectă în legislația de locuințe: proprietarii de spații rezidențiale și non-rezidențiale, într-o clădire cu apartamente la propria sa discreție și în propriile sale interese sunt de gestionare apartamente cu mai multe familii, cu un minim de interferență de către autoritățile. În România, există o emergență treptată a proprietarului, o înțelegere a rolului său în gestionarea eficientă de bunuri imobiliare, creșterea valorii sale și recurs pe piață. Acest articol va încerca să formuleze conceptul de „gestionare a casei cu apartamente de locuit“, defini criterii condiționate pentru alegerea unei metode de gestionare apartamente și reprezintă legături contractuale cu fiecare metodă de control.

Care este managementul clădirii de apartamente?

Recent adoptat de locuințe kodeksRumyniyane oferă conceptul de „gestionare a casei cu apartamente de locuit“, deși blocuri dedicat o întreagă secțiune. înțelegere comună a sensului unui fenomen are o importanță teoretică și practică. Operarea cu terminologia generală și concepte, în cele mai multe cazuri, elimină multiple interpretări. Pentru a da o definiție a oricărui fenomen, este necesar să se evidențieze semne.

Semne ale unui management bloc de apartamente:

• Activități. Management - este întotdeauna o activitate, un proces extins în timp. Managementul Timeframe bloc de beton depinde de ciclul de viață al casei - din momentul în care a fost construit și înainte de demolare.
• Obiect. orice vector de control este direcționat spre un obiect.

obiect de gestionare a izolat forme de construcție apartament de guvernare:

• de management de locuințe - este o activitate pentru toate facilitățile de management (apartamente, camere), situat în proprietatea unei persoane;
• gestionarea proprietății comune în casă - proprietarii spațiilor se efectuează în casă sau de către o persoană angajată de către proprietari.

Astfel, în general, obiectul unui bloc de apartamente în favoarea managementului. Întrebarea este, ceea ce este considerat o clădire cu apartamente. Cât de mult casa ar trebui să fie plasate, iar proprietarii acestor spații pentru casa ar putea fi considerat un apartament? Această problemă nu este reglementată de Codul de locuințe. Cu toate acestea, pe baza practicii stabilite, clădirea de apartamente poate fi considerată o casă cu două sau mai multe spații în prezența a cel puțin unul dintre proprietarul locului.

Subiect. Subiectul managementului - o persoană, grup de persoane, organism special creat sau societate în ansamblul său, care afectează un obiect gestionat, în scopul de a asigura funcționarea sa și mișcarea spre un anumit scop.

• realizează managementul și munca de organizare;
• ia decizii;
• Acesta atinge obiectivele.

La gestionarea unui bloc de apartamente, obiectul de management sunt proprietarii de spații într-o clădire de apartamente (sub rezerva primară), sau persoanele implicate în gestionarea lor a casei (subiectul indirect). În unele cazuri, obiectul de management al unei case apartament poate fi autoritățile locale (în cazul, în cazul în care proprietarii nu aleg calea de administrare pentru compania lor de administrare guvernele locale selectate, alin. 4, art. 161 LC RF).

Intenționalitate. Orice activitate de management sunt scopurile și obiectivele definite. Astfel, gestionarea unei case de apartamente se efectuează în scopul de a asigura: a condițiilor favorabile și sigure pentru cetățenii care trăiesc, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, abordarea utilizarea proprietății comune, precum și furnizarea de servicii publice cetățenilor care locuiesc în această casă.

Coerența și unitatea. Managementul clădirii de apartamente, spații rezidențiale și non-rezidențiale care aparțin proprietari diferiți, pot fi efectuate numai pe baza unor condiții uniforme convenite de acestea. Proprietarii pot produce aceste condiții ele însele sau de a delega drepturile lor asupra formării lor unei persoane intitulat care va reprezenta interesele tuturor proprietarilor în selectarea și încheierea de contracte cu societăți de administrare.

Astfel, conducerea casei de apartamente cu mai multe familii - o activitate coordonată a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente, sau persoanelor angajate de acestea, cu scopul de a asigura condiții favorabile și sigure pentru cetățenii care trăiesc, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, abordarea utilizarea proprietății comune, precum și furnizarea de servicii publice cetățenilor care locuiesc în această casă.

Cum de a alege un mod de administrare?

Locuințe kodeksRumyniyanalagaet de serviciu proprietarii spațiilor de a alege conducerea până acasă în cursul anului la data ofertei pentru selectarea unei organizații de gestionare de către autoritățile locale. Este posibil ca data astfel de oferte ar trebui să fie cunoscute în prealabil, că este, cel puțin nu mai puțin de un an.

ZhKRumyniyapredlagaet sunt trei moduri de a gestiona clădire de apartamente:

• gestionarea directă a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente;
• managementul asociațiilor de proprietari sau cooperative de locuințe sau alte cooperative de consum de specialitate;
• controlează organizația.

Alegerea metodei de control depinde de cât de multe apartamente în casă, în ceea ce privește solvabilitatea și cetățeni disciplinate, unele companii de administrare au locuințe de piață și serviciile comunale, ce fel de relație stabilite cu organizațiile resursosnabzhayuschimi dacă dispozitivele obschedomovye și fiecare contorizare apartament sunt instalate, etc.

Criterii metoda (condiționate) de selecție de control acasă:

Protejarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații în casă

Proprietarii de spații în casă se exercita drepturile și interesele legitime ale persoanei sau prin intermediul reprezentanților.

În cazul în care funcția este de a proteja drepturile și interesele legitime ale proprietarilor enunțate în Carta HOA, LCD, PC-ul, proprietarii se pot aplica direct la HOA, LCD, PC-ul. Controale HOA, LCD, PC sau ele însele reprezintă interesele proprietarilor sau angajat pentru acest lucru de la profesioniști.

În cazul în care funcția de protecție a drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații în casa este înregistrată în contractul de management pe care proprietarii pot solicita asistență direct societății de administrare.

Nici o cheltuială privind gestionarea casei.

- furnizarea anumitor servicii pe teritoriul lor proprii (administratorul imobilului, instalatori, produse de curățare); - promovarea autonomiei locale sub formă de fonduri bugetare pentru reparații și formare (articolul 165 LC.); - activități comerciale (lista de activități - Articolul 137 LCD. ).

Alegerea organizației de management care furnizează servicii la prețuri care să corespundă intereselor proprietarilor spațiilor în casă.

Proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente pe propria metoda lor de control de origine ales, pe baza criteriilor selectate, în funcție de situația specifică.

relațiile contractuale

control local

Pentru controlul direct al unui apartament cu proprietarii de clădiri, următoarele opțiuni de relații cu organizații terțe care oferă locuințe și utilități (Figura 1)

• Contractele pentru furnizarea de servicii publice (alimentare cu apă caldă și rece, canalizare, electricitate, gaz, încălzire) sunt fiecare proprietarii de spații în casă în nume propriu.
• Contract de servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente sunt toate sau majoritatea proprietarilor de spații în casă. În acest caz, toate sau cele mai multe dintre proprietarii acționează ca parte în contract.
• În interesul tuturor proprietarilor prin decizia adunării generale a proprietarilor de spații într-o clădire cu apartamente, în relațiile cu terții pot acționa unul dintre proprietarii procura de la ceilalți proprietari de spații în casă.

Fig. 1.
Încheierea contractelor de servicii publice
în fiecare cameră din casă de către proprietar

Încheierea contractelor pentru serviciile de locuințe,
una dintre părți, care sunt toți proprietarii spațiilor în casă

Contracte de utilități publice
în numele tuturor proprietarilor de spații în casa unuia dintre proprietari,
Împuternicire

managementul HOA, LCD, PC

La gestionarea unui bloc de apartamente proprietari (cooperative de locuințe, alte cooperative de consum), aceste entități au dreptul de a încheia, în conformitate cu zakonodatelstvomRumyniyadogovor administra clădirea de apartamente, precum și contracte pentru întreținerea și repararea proprietății comune în clădiri de apartamente, contracte pentru furnizarea de servicii de utilități și a altor contracte în interesul proprietarilor de spații în casă.

Astfel, există două scheme de relații contractuale între proprietarii spațiilor într-o clădire de apartamente și organizații, furnizori de locuințe și servicii comunale în administrarea casei prin intermediul HOA, LCD, PC (Figura 2)

• Proprietarii de spații într-un bloc de apartamente delegat dreptul de a semna contracte de furnizare de servicii de proprietari de locuințe (LCD, PC). Delegarea de funcții pentru încheierea de contracte poate fi stabilită în decizia adunării generale a proprietarilor, charter HOA, LCD, PC-ul în contractul de control.
• Proprietarii de spații într-un delegat bloc de apartamente dreptul de a semna contracte de furnizare de proprietari de servicii de locuințe (LCD, PC) și proprietarii de case (LCD, PC), la rândul său, intră în acord de management cu societatea de administrare, care realizează un furnizor de căutare, și se încheie tratate cu ei în numele asociațiilor de proprietari (LCD, PC).

Fig. 2.
Contractele pentru utilități publice HOA,
LCD, PC-ul în numele tuturor proprietarilor de spații în casă

Contractele pentru organizare de gestionare locuințe și servicii comunale
în numele HOA, LCD, PC

managementul organizațiilor de gestionare

La alegerea unei metode de gestionare a companiei de administrare a clădirii de apartamente, proprietarii de spații într-o clădire de apartamente încheie cu contracte de management de control selectate, care trebuie să fie specificate:

contract de management încheiat cu organizația de gestionare pentru toate caracteristicile sale, se supune semnele contractului de prestare de servicii cu plată prestate de legislația civilă.

În conformitate cu art. 780 din Codul civil, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de redare plătit de servicii, Performer (societate de administrare) trebuie să facă serviciile personal. Aceasta este, organizația de management în sine sau are o parte din locuințe și servicii comunale ale contractului de management al clădirii apartament sau un intermediar între proprietarii spațiilor în casă și vânzătorii de servicii de utilitate.

Contracte cu organizații - furnizori de locuințe și servicii comunale sunt organizații de management cu furnizorii în numele proprietarilor de spații în casă (Figura 3).

Fig. 3.
Contracte pentru managementul utilităților publice
organizarea, în numele tuturor proprietarilor de spații în casă

Astfel, legislația de locuințe existente în ansamblul său reflectă în mod adecvat realitățile relațiilor existente în domeniul gestionării blocurilor de locuințe multifamiliale, oferă proprietarilor posibilitatea de a alege metoda cea mai convenabilă de gestionare a proprietății ca un instrument de dreptul lor de proprietate de eliminare.