Săptămânal Director de informatii, revizuire a contractului de închiriere al cărui cont va fi

În cazul în care proprietarul încalcă obligațiile, locatarul poate face o reparație pe cheltuiala proprie. Apoi, el va avea dreptul de a solicita rambursarea locatorului. Dar ele vor fi rambursate numai în cazul în care acestea sunt urgente revizuire majoră. Prin urmare, locatarul trebuie să furnizeze dovada că:

• repararea a fost cauzată de necesitate urgentă;
• proprietar astfel de reparații într-un timp rezonabil, nu sunt făcute.

În mod firesc, proprietarul trebuie să fie informat cu privire la nevoia de reparații. Proprietar de a rambursa toate costurile asociate cu repararea, locatarul trebuie să fie întocmită în modul stabilit de toate relațiile cu terțe părți: să încheie contracte, să țină evidența costurilor suportate prin reflectarea acestora în evidențele contabile ale întreprinderii. De exemplu, în cazul în care un chiriaș a semnat un contract cu o echipă de muncitori civili din țările CSI, pentru proprietar, chiar dacă el va fi de acord să plătească pentru astfel de lucrări, sau în mod proporțional pentru a reduce chiria, vă poate provoca probleme grave, în special în cazul în care proprietarul nu este proprietarul bunului sau ar Aceasta proprietate de stat.

A doua opțiune - inițial fixat în textul prevederilor tratatului pentru reparații capitale. Trebuie să specificați cine, cine și în ce ordine se va desfășura la finanțare. Poate că va fi o participare la capital sau de fiecare parte își va asuma responsabilități pentru reparația capitală a anumitor facilități, sisteme, comunicații, etc.

În cazul în care reparațiile capitale vor fi efectuate proprietarului, indiferent dacă acesta este reflectată în contract sau nu, locatarul ar trebui să insiste la intrarea într-un contract de leasing puncte de acord cu privire la modul în care aceasta va fi compensată de inconveniente temporare asociate cu repararea. Poate proprietarul îl va da în schimb alte spații. Acesta ar trebui să specifice, de exemplu, că acestea trebuie să fie pe același teritoriu, în aceeași clădire, etc. Acesta va fi dat afară dacă să schimbe sau nu chiriile. Important: în cazul în care revizia urmată de suspendarea parțială sau totală a activităților întreprinderii, organizația, locatarul trebuie să precizeze modul în care aceasta va fi în măsură să reducă la minimum și pentru a compensa pierderile lor. De exemplu, este necesar să se stabilească în contract obligația locatorului de a informa chiriaș în prealabil cu privire la data de la începutul și la sfârșitul acestor lucrări, și ce fel de lucru vor fi efectuate direct în spațiile închiriate.

În cazul în care părțile în discutarea termenii acordului au decis să precizeze ordinea revizia produsului, dar proprietarul insistă asupra faptului că această taxă a fost atribuit chiriaș, acesta din urmă pentru a-și proteja interesele ar trebui să fie introduse în paragrafele corespunzătoare ale contractului. Acest lucru poate fi eligibil pentru o reducere proporțională a chiriei sau costul reparațiilor ca un credit împotriva chirie. De asemenea, este necesar să se ia în considerare, în ce condiții astfel de reparații ar trebui să fie efectuate în cazul în care proprietarul va aproba bugetul și pentru a participa la semnarea actelor de acceptare. Este posibil ca proprietarul are propriile sale considerații cu privire la modul în care reparațiile trebuie efectuate. În cazul în care camera este necesar să se efectueze anumite tipuri de muncă (care acoperă structuri, pereți, materiale ignifuge, etc.), de asemenea, ar trebui să fie specificat fie în contractul de închiriere, sau în anexă. Dar acest lucru nu este suficient.

Exemplu. În conformitate cu revendicarea 1 st.611 GKRumyniyaarendodatel trebuie să dea locatarului proprietatea într-o stare care corespunde condițiilor contractului de închiriere și scopul proprietății. La încheierea contractului chiriaș a spus că pentru a atinge scopurile contractului de închiriere este necesar pentru a converti sediul. Într-unul dintre punctele din tratat, a fost oferit o astfel de posibilitate. În același acord, sa afirmat că costul de capital al repararea și renovarea spațiilor se rambursează locatarului prin intermediul (50%) rambursarea parțială a chiriei timp de 24 de luni în furnizarea agreată de proprietarul acționează pentru a efectua lucrările. Lucrările au fost efectuate. Dar chiriaș să-și reducă cererea proporțională a plăților de leasing primite de la locator a refuzat. Proprietarul a explicat prin a spune că nu are motive suficiente pentru a reduce plățile deoarece nu a fost implicat, așa cum a fost prevăzut de contractul de închiriere pentru armonizarea reglementărilor privind lucrările efectuate (nu a semnat acte de acceptare, etc.). Chiriașul a fost într-o poziție dificilă. Negociați problema a fost rezolvată încă, dar chiriașul nu a reușit să se întoarcă toate investit în reparații și renovări la sediul mijloacelor.

Se întâmplă, și vice-versa. În cazul în care părțile nu au formulat o rezervă limitează costul revizie, este posibil ca proprietarul va debitorul chiriaș. De multe ori recuperarea unei astfel de datorii devine instanța motivul pentru tratament. În practică, pe baza unei hotărâri judecătorești pentru recuperarea arieratelor este posibilă numai în cazul unei confirmări corespunzătoare și lipsită de ambiguitate de cheltuielile arendași efectuate pentru reparații capitale (instrumente de estimări, numerar și chitanțe, ordine de plată, contracte). Pentru a determina dimensiunea chiriaș costurile care trebuie recuperate, instanța nu vine numai din probele prezentate, dar și pe modul în care aceste sau alte costuri au fost justificate din punct de vedere al bunului simț. Din costurile locatarului sunt compensate numai cele al căror produs a fost necesară (înlocuirea conductelor, comunicațiilor, consolidarea structurilor, etc.). Nu sunt pre-specificate „excese“ (fântâni, seminee, „podea caldă“, și așa mai departe.) Și îmbunătățiri de design costisitoare, consimțământul că în procesul de proprietarul nu a dat lucrări de reparații nu vor fi rambursate. Cu toate acestea, proprietarul poate accepta toate sau o parte din îmbunătățirile care au fost făcute la inițiativa locatarului.

În cazul în care chiriașul este de acord cu revizia produsului in casa (de exemplu, el trebuie să-l ia această cameră și de închiriat va fi posibilă doar ca o condiție prealabilă pentru reparații capitale), este mai bine să nu se specifice un termen specific pentru punerea sa în aplicare, și să furnizeze în starea de contract este „perioadă rezonabilă de timp, prin urmare, necesitatea de revizuire. "

Apoi chiriaș cu bună-credință suficient pentru a îndeplini toate obligațiile care le revin în temeiul legii și contractului. Și în cazul procesului privind costumul proprietarului pentru a dovedi că acest lucru este nevoie de reparații majore în continuare a avut loc, el trebuie să fie proprietarul (locatorul). El va primi certificate, opiniile experților și alte documente și probe, colectarea care va necesita mai mult de o lună. Practica arată că nu este întotdeauna instanțele în astfel de cazuri să ia partea proprietarului.

Înainte de a intra într-un contract de a observa datele tehnice pașaport ITO. Neapărat nevoie de prezentarea acesteia. Acesta trebuie să fie emise nu mai devreme de șase luni înainte de încheierea contractului de închiriere. Întrebați proprietarul unei evaluări independente a materialelor și starea generală a clădirilor, structuri, spații. În cazul în care proprietatea este asigurat, cere să se familiarizeze cu termenii contractului de asigurare. În caz contrar, locatarul poate fi prins fără voie în asigurător de conflict (beneficiar), cu o societate de asigurări.

În cazul în care durata contractului de închiriere se încheie și revizie nici măcar nu a început și locatarul nu are nici o dorinta de a-l, chiriaș produc, în cazul în care acesta se află sub presiune de la proprietar, are sens ca tine poate trage pentru mai mult timp. De exemplu, puteți utiliza serviciile unui expert independent, cu toate că acest lucru ar presupune costuri suplimentare.

În cazul în care o revizuire majoră în detrimentul părților chiriaș sunt sfătuiți să se clarifice și în mod corespunzător reflectă anexele la acord că ar trebui să fie reparat, înlocuit, orice lucrare care urmează să fie efectuate. De exemplu, în cazul în care chiriașul ocupă o cameră mică într-o clădire de apartamente, indiferent dacă acesta ar trebui să participe la astfel de lucrări ca fațada clădirii de upgrade, repararea sau înlocuirea acoperișurilor, lifturi, instalatii sanitare in toalete. De regulă, proprietarii au tendința de a chiriaș finanțele implicate, și, de regulă, considerabilă. Uneori, proprietarii în timpul unor astfel de reparații oferă chiriașilor participe financiar la renovarea zonelor comune (camera de zi, sala de mese, sală de conferințe). Cel mai adesea ascunde proprietar de chiriaș estimările complete de cost. Prin urmare, în contractul de închiriere este mai bine să se specifice obiectului sau obiectelor de revizie și de a face clar faptul că aceasta este o listă exhaustivă.

Contract rstorzhenie timpurie

Să garanteze protecția drepturilor părților, cu bună-credință să-și îndeplinească obligațiile care le revin în temeiul unui contract de leasing de acțiuni neautorizate (incorecte) de cealaltă parte - montat GKRumyniyaporyadok încetarea anticipată a contractului de închiriere.

Încălcarea responsabilităților proprietar pentru revizie generală de producție conferă locatarului dreptul de a alege:

• face reparații majore, prevăzute de contract sau cauzate de necesitate urgentă și de a recupera de la costurile de reparație proprietar sau să-l creditează în contul unei chirii;
• necesită o reducere corespunzătoare a chiriei;
• de a cere anularea contractului si daune.

În cazul în care chiriașul, contrar obligațiilor să nu producă contract fix sau termeni „rezonabile“ de reparații capitale, proprietarul are, de asemenea, dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului. El poate face acest lucru, și atunci când această obligație rezultă din chiriaș în condițiile legii.

Exemplu. Obscherumynskaya organizație publică „Uniunea descendenților nobilimii românești - Adunarea Noble“, a încheiat un contract de închiriere a clădirii, este un monument de istorie și cultură. În conformitate cu termenii acestui acord, locatarul a asumat următoarele angajamente:

• utilizați sediul exclusiv în scopul propus;
• păstrați-le în bună stare sanitară;
• fără permisiunea scrisă de la proprietar nu face modificări și renovări acestora;
• în timp util la propria cheltuială de reparații și revizie generală în interiorul spațiile închiriate.

Toate aceste elemente chiriaș a încălcat contractul. Ministerul de proprietate otnosheniyRumyniyaobratilos de arbitraj. Pe baza actelor de transfer și de acceptare de proprietate de închiriat, examinările efectuate și utilizarea conținutului sediul în litigiu, documentația ITO, a prezentat scrisorile părților, au schimbat, Curtea în cadrul unei acțiuni de încetare a contractului de închiriere și evacua chiriaș din spațiile de locuit ocupate stabilit următoarele:

1. Chiriașul nu a făcut facilități de reparații și revizie în cantitatea prescrisă a contractului. reparații Perioada a expirat. Curtea nu a fost convinsă de argumentul pârâtei potrivit căruia angajamentele făcute lor de capital și reparații curente în interiorul clădirii nu a putut fi executată deoarece Proprietarul nu a făcut reparații capitale la exteriorul clădirii. În primul rând, calendarul de reparații proprietar în contract nu au fost stabilite. În al doilea rând, în caz de necesitate urgentă (conform st.616 Codul civil) chiriasul avea dreptul să efectueze în mod independent, astfel de reparații care necesită proprietar căile de atac corespunzătoare.

2. O parte semnificativă a spațiilor a fost supus renovării, să se constate că proprietarul nu a dat consimțământul. În ciuda faptului că acest lucru nu a fost menționat în contractul de închiriere ca bază pentru rezilierea contractului de închiriere, instanța a considerat că aceasta nu se opune aplicării st.450 GKRumyniya ( „Motive pentru modificarea și rezilierea contractului“) și st.619 ( „timpurie rezilierea contractului la cererea locatorului „).

3. Acesta a fost recunoscut ca faptul stabilit de plasare a organizațiilor terțe părți în spațiile închiriate fără permisiunea proprietarului.

4. Chiriașul nu asigură conservarea și restaurarea monumentului-clădirii. Mai mult decât atât, starea lui sa deteriorat în mod semnificativ.

Afirmația este îndeplinită în totalitate.

Înțeles st.619 „reziliere anticipată a contractului la cererea proprietarului,“ și st.620 „reziliere anticipată a contractului la cererea locatarului“ GKRumyniyav că prezența a acordului contractului de închiriere stabilit încetarea anticipată a contractului la cererea uneia dintre părți se face în instanța de judecată. Astfel, termenii contractului de interpret de conștiință este protejată împotriva arbitrariului.

Locatorul are dreptul de a solicita rezilierea anticipată a contractului numai după o direcție de avertisment scris (memento) al locatarului de necesitatea de a îndeplini obligațiile la timp. Prin urmare, locatorul trebuie să ia măsuri pentru a păstra „dovezi materiale“ unei astfel de notificări - dovedesc în mod clar că locatarul de astfel de documente sunt trimise (și, este de dorit ca acesta a fost primit). mail de notificare de primire nu este o dovadă completă, deoarece nu confirmă faptul că plicul a fost pus de avertizare (memento), și nu altceva. În cazul în care proprietarul nu reușește să demonstreze că avertismentul a fost trimis, instanța de judecată poate, în conformitate cu partea 2 st.452 GKRumyniyaotkazat în a face o cerere de examinare. Acest lucru permite utilizatorului să elimine în termen de încălcări de timp rezonabile; În acest caz, cerința locatorului de a rezilia contractul pentru baza specificat anterior, nu vor fi supuse satisfacție.

Curtea trebuie să examineze argumentele părților și ținând cont de circumstanțele de fapt și cerințele legale pentru a rezolva problema.

Chiriaș disputa privind încetarea anticipată a contractului are o anumită poziție privilegiată procedurală. St.620 se angajează în mod expres, în scris, în prealabil, să notifice proprietarul de necesitatea de a elimina încălcările. Dar, în conformitate cu revendicarea 2 st.452 GKRumyniyaarendator trebuie să ofere în continuare proprietarul de a rezilia contractul. În cazul în care acordul locatorului și lipsa litigiilor fundamentale asupra condițiilor de reziliere a contractului poate fi reziliat și în afara instanței.

În instanță, problema de încetare anticipată a contractului de către chiriaș este rezolvată:

• eșec al locatorului de a rezilia acordul în afara instanței;
• în cazul în care nu există nici un răspuns la oferta de reziliere în termenul prevăzut în acest document. Dacă nu există nici un indiciu al termenului, în conformitate cu clauza perioada 2 st.452 GKRumyniyatakoy este de 30 de zile.

Pentru a nu provoca conflicte sau proceduri oficiale privind încetarea anticipată a contractului de închiriere, face uneori sens să se includă în condițiile de închiriere care contractul a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată, sau nu definește acest termen într-un contract (p.2 st.610 Codul civil) . Apoi, fiecare dintre părți are dreptul de a anula contractul prin notificarea celeilalte părți de trei luni. Legea sau contractul poate stabili o perioadă de notificare de reziliere a contractului de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată.